2011年注册会计师《税法》练习题  第八章 土地增值税法

第八章 土地增值税法

一、单项选择题

1、（）进一步细化了土地增值税征收管理办法。

A.土地增值税暂行条例实施细则

B.中华人民共和国土地增值税暂行条例

C.土地增值税法

D.土地增值税实施细则

2、2010年甲企业提供土地，乙企业提供建筑劳务和建筑材料，甲、乙企业双方合作开发房地产，建成后双方各分得一半房产，甲将自己取得房产的一半对外转让，乙取得房产自用，对于以上业务下列说法不正确的是（）。

A.对甲转让土地时应缴纳土地增值税

B.对乙合作建房自用行为，暂免征收土地增值税

C.对甲转让建成的房产按转让增值额征收土地增值税

D.对乙征收建筑业营业税和销售不动产营业税

3、对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（　）

A.房地产开发企业的预提费用，准予扣除

B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续

C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除

D.房地产开发企业发生的房屋装修费用计入开发费用在计算土地增值税时可以扣除

4、某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。

A.金融机构加收的罚息

B.超过贷款期限的利息部分

C.超过国家规定上浮幅度的利息支出

D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额

5、下列项目中，计征土地增值税时不按评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的（　）。

A.出售新房屋

B.出售旧房

C.虚报房地产成交价格的

D.转让房地产成交价格低于评估价格，又无正当理由

6、按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（　）。

A.税务部门估定的价格扣除

B.房地产评估价格扣除

C.税务部门与纳税人协商的价格扣除

D.房地产原值减除20%后的余值扣除

7、根据土地增值税的有关规定，以下优惠政策正确的是（　）。

A.建造高等公寓出售的，增值税未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税

B.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，没有免征土地增值税的优惠

C.个人因改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，居住满3年的，减半征收土地增值税

D.对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅由各省、自治区、直辖市税务机关确定是否减免

8、土地增值税的纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在（　）的税务机关申报纳税。

A.房地产坐落地所管辖

B.机构所在地所管辖

C.经营所在地所管辖

D.房地产转让实现地

二、多项选择题

1、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其特点表述的正确说法有（）。

A.征税面积广

B.实行超额累进税率

C.实行按次征收

D.实行超率累进税率

2、下列企业中，属于土地增值税纳税人的有()。

A.赠与国有企业房产的企业

B.出让国有土地使用权的国土局

C.转让国有土地使用权的企业

D.将办公楼用于出租的外国企业

3、下列项目中属于土地增值税的纳税人转让房地产取得应税收入的是（　）。

A.无形资产收入

B.货币收入

C.实物收入

D.租金收入

4、计算土地增值税时，下列说法不正确的有（　）。

A.房地产开发企业可以取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和加扣20％的费用

B.旧房销售按重置成本价扣除费用计算的价格扣除

C.所有与转让有关的税金均可作为税金扣除

D.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，即使能提供购房发票的也实行核定征收

5、下列情形中，在土地增值税清算中符合以下（　）条件之一的，可实行核定征收土地增值税。　　

A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

B.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的　　

C.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的

D.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的

6、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算的有（　）。

A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.直接转让土地使用权的

D.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的

7、计算缴纳土地增值税时，判定普通标准住宅的标准有( )。

A.建筑容积率在1.0以上

B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下

C.增值额未超过扣除项目金额之和的30％

D.单套建筑面积在120平方米以下

三、计算题

1、某市外资房地产开发公司2010年及2011年发生以下业务：

（1）2010年1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元；

（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为1∶3；

（3）住宅楼开发成本3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；

（4）综合楼开发成本3800万元（未包括装修费用400万元、包含预提费用200万元），资金全部使用自有资金；

（5）2011年1月建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额6500 万元，综合楼销售50％，收入5000 万元；

（6）综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红350万元。

其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率为5％，城建税税率为7％，教育费附加税率为3％。

根据上述资料和税法有关规定，计算住宅楼与综合楼各自应纳土地增值税税额。

答案部分

一、单项选择题

1、【正确答案】：A

【答案解析】：1995年1月27日财政部又颁布《土地增值税暂行条例实施细则》，进一步细化了土地增值税征收管理办法。

【该题针对“土地增值税的概念”知识点进行考核】

2、【正确答案】：A

【答案解析】：合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。甲转让土地取得房产，所以应缴纳转让土地使用权的营业税，乙提供建筑业劳务，又转让房产取得土地使用权，缴纳建筑业和销售不动产两道营业税。

【该题针对“土地增值税的征收范围”知识点进行考核】

3、【正确答案】：C

【答案解析】：选项A，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；选项B符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；选项D,房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，不是计入开发费用。

【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】

4、【正确答案】：D

【答案解析】：注意将土地增值税的计税要求与企业所得税的计税要求相区别。

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

5、【正确答案】：A

【答案解析】：土地增值税中规定要按评估价的情形有：出售旧房及建筑物的；虚报、隐瞒成交价格的；扣除项目金额不实的；成交价低于房地产评估价，又无正当理由的。

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

6、【正确答案】：B

【答案解析】：对于此项行为，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价或标定地价进行评估。

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

7、【正确答案】：C

【答案解析】：选项A中，高等公寓不属于普通标准住宅，不能享受土地增值税的优惠；因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税，纳税人自行转让的，也可以享受免征土地增值税的优惠；对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定。

【该题针对“土地增值税的优惠政策”知识点进行考核】

8、【正确答案】：A

【答案解析】：纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

【该题针对“土地增值税的征收管理”知识点进行考核】

二、多项选择题

1、【正确答案】：ACD

【答案解析】：土地增值税实行超率累进税率并不是超额累进税率。

【该题针对“土地增值税的特点”知识点进行考核】

2、【正确答案】：AC

【答案解析】：出让国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围；出租房产，产权并没有发生转移，不缴纳土地增值税。

【该题针对“纳税人与征税范围”知识点进行考核】

3、【正确答案】：ABC

【答案解析】：土地增值税的纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入。

【该题针对“土地增值税的计税依据”知识点进行考核】

4、【正确答案】：BCD

【答案解析】：旧房销售按重置成本价与成新度折扣率计算的价格扣除；房地产企业转让房产的印花税不得作为税金扣除；纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，凡不能取得评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

5、【正确答案】：ABC

【答案解析】：在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】

6、【正确答案】：ABC

【答案解析】：取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。注意纳税人应进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的适用情形是不同的。

【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】

7、【正确答案】：ABD

【答案解析】：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

【该题针对“土地增值税的优惠政策”知识点进行考核】

三、计算题

1、【正确答案】：（1）公司住宅楼部分：应扣除的土地使用权的金额＝（600＋140）×1÷4＝185（万元）

应扣除的开发成本的金额＝3000（万元）

应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300－40）＋（185＋3000）×5％＋（185＋3000）×20%＝1056.25（万元）

转让环节的税金＝6500×5％×（1＋7％＋3％）＝357.5（万元）

准予扣除项目合计＝185＋3000＋1056.25＋357.5＝4598.75（万元）

公司住宅楼部分增值额＝6500－4598.75＝1901.25（万元）

增值率＝1901.25÷4598.75×100％＝41.34％，适用30％的税率。

公司住宅楼部分应纳土地增值税＝1901.25×30％＝570.38（万元）

（2）综合楼部分：房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。

应扣除的土地使用权的金额＝（600＋140）×3÷4＝555（万元）

应扣除的开发成本的金额＝3800＋400-200＝4000（万元）

应扣除的税金＝5000×5％×（1＋7％＋3％）＝275（万元）（以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税）

应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（555＋4000）×10％＋（555＋4000）×20％

＝1366.5（万元）

准予扣除的项目合计＝555＋4000＋275＋1366.5＝6196.50（万元）

收入总额＝5000×2＝10000（万元）

增值额＝10000－6196.50＝3803.5（万元）

增值率＝3803.5÷6196.50×100％＝61.38％，适用税率40％，速算扣除系数5％。

应缴纳土地增值税＝3803.5×40％－6196.50×5％＝1211.58（万元）

【答案解析】：从2010年12月1日起外资企业实际缴纳的“三税”应征收城建税及教育费附加；房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

【该题针对“土地增值税的优惠政策”知识点进行考核】