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2007注册会计师税法最新讲义第 八 章 土地增值税法
发布时间：2007/6/3 来源：北京财科学校 作者：caike 点击数：第 八 章 土地增值税法
土地增值税是 对国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税属于特定目的税。该税种本身是企业所得税税前允许扣除的税种之一，同时该税种得到计算也涉及营业税、城建税、教育费附加和印花税，所以它是一种综合性比较强的税种。该税种的税率还是我国 税种中最为独特的一种，采用的是四级超率累进税率。
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2005年 |
2004年 |
2003年 | |
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单选题 |
1题1分 |
1题1分 |
1题1分 |
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多选题 |
1题1分 |
1题1分 |
1题1分 |
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判断题 |
－ |
1题1分 |
1题1分 |
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小计 |
2题2分 |
3题3分 |
3题3分 |
2007年与2006年相比，
1.增加优惠政策中对普通标准住宅的解释。
2.增加了房地产企业的土地增值税清算制度。
重点与难点
征税范围、增值额的确定、应纳税额的计算、税收优惠政策、税收征管制度。
内容精讲
一、征税范围（掌握）
1.征税范围
（1）转让国有土地使用权。
（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
2.征税范围的界定
（1）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。
（2）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税
这里，是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。
例题：判别一项行为是否缴纳土地增值税的标准有（ ）。（梦想成真P152页例题2）
A.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让
B.转让的土地的所有权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
C.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让是否有偿
D.转让的土地的使用权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
【答案】ACD
3.征税范围的具体判定
1.增加优惠政策中对普通标准住宅的解释。
2.增加了房地产企业的土地增值税清算制度。
重点与难点
征税范围、增值额的确定、应纳税额的计算、税收优惠政策、税收征管制度。
内容精讲
一、征税范围（掌握）
1.征税范围
（1）转让国有土地使用权。
（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
2.征税范围的界定
（1）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。
（2）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税
这里，是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。
例题：判别一项行为是否缴纳土地增值税的标准有（ ）。（梦想成真P152页例题2）
A.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让
B.转让的土地的所有权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
C.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让是否有偿
D.转让的土地的使用权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
【答案】ACD
3.征税范围的具体判定
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有关事项 |
是否属于征税范围 |
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1.出售 |
征税。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 |
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2.继承、赠予 |
继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予应征。 |
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3.出租 |
不征（无权属转移） |
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4.房地产抵押 |
抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 |
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5.房地产交换 |
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自有居住房地产不征。 |
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6.以房地产投资、联营 |
房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 |
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7.合作建房 |
建成后自用，不征；建成后转让，征。 |
|
8.企业兼并转让房地产 |
暂免 |
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9.代建房 |
不征（无权属转移） |
|
10.房地产重新评估 |
不征（无收入） |
例题：下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。
A.以房地产抵债但尚未发生房地产权属转让的
B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
【答案】AB
二、纳税人（了解）
土地增值税的纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。（不分经济性质、纳税人性质、内外资性质、部门等）
三、土地增值额的计算（运用）
土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税的计算公式是：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计算时注意分步骤列式计算，第一步，确定应税收入；第二步，确定扣除项目；第三步，计算土地增值额；第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数；第五步，计算应纳税额。
土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额
1.转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.确定增值额的扣除项目
掌握下列内容是计算土地增值税应纳税额的关键问题。
第一种情况：转让新建房产可以扣除的项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
（2）房地产开发成本
它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）房地产开发费用
它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。具体情况：
纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。
纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（4）与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税 。因转让房地产缴纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。
需要明确的是：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的 贴花）允许在此扣除。
例题：房地产开发企业在转让房地产时已列入管理费缴纳的（ ），不得作为有关税金从转让收入中扣除。
A.营业税
B.城市建设维护税
C.教育费附加
D.印花税
【答案】D
（5）财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
第二种情况：对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定。
对旧房的转让按财政部、税务总局《通知》规定可扣除以下项目：
①房屋及建筑物的评估价格。
它指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；
③转让环节缴纳的税金。
上述关于土地增值额扣除项目金额的确定，要求考生必须熟练掌握。
例题：计算增值额时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（ ）。
A.出售商品房时办理的登记手续费
B.开发小区内排污、环卫、绿化支出
C.出售旧房的重置成本价
D.建房贷款超期支付的利息
【答案】AB
【解析】A、B两项均属税法规定准予扣除的费用。出售旧房应扣除评估价格，评估价格不同于重置成本价，它是用重置成本价乘以房屋的成新度折扣率后的价格。建房贷款利息支出不能高于同类同期银行贷款利率，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。
例题：按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（ ）。
A.税务部门估定的价格扣除
B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C.房地产评估价格扣除
D.房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
四、计算（运用）
例题：2001年1月31日，某房地产开发公司转让写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城建 税等其他税金共计25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万 元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万 元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。
A.以房地产抵债但尚未发生房地产权属转让的
B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
【答案】AB
二、纳税人（了解）
土地增值税的纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。（不分经济性质、纳税人性质、内外资性质、部门等）
三、土地增值额的计算（运用）
土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税的计算公式是：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计算时注意分步骤列式计算，第一步，确定应税收入；第二步，确定扣除项目；第三步，计算土地增值额；第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数；第五步，计算应纳税额。
土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额
1.转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.确定增值额的扣除项目
掌握下列内容是计算土地增值税应纳税额的关键问题。
第一种情况：转让新建房产可以扣除的项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
（2）房地产开发成本
它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）房地产开发费用
它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。具体情况：
纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。
纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（4）与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税 。因转让房地产缴纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。
需要明确的是：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的 贴花）允许在此扣除。
例题：房地产开发企业在转让房地产时已列入管理费缴纳的（ ），不得作为有关税金从转让收入中扣除。
A.营业税
B.城市建设维护税
C.教育费附加
D.印花税
【答案】D
（5）财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
第二种情况：对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定。
对旧房的转让按财政部、税务总局《通知》规定可扣除以下项目：
①房屋及建筑物的评估价格。
它指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；
③转让环节缴纳的税金。
上述关于土地增值额扣除项目金额的确定，要求考生必须熟练掌握。
例题：计算增值额时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（ ）。
A.出售商品房时办理的登记手续费
B.开发小区内排污、环卫、绿化支出
C.出售旧房的重置成本价
D.建房贷款超期支付的利息
【答案】AB
【解析】A、B两项均属税法规定准予扣除的费用。出售旧房应扣除评估价格，评估价格不同于重置成本价，它是用重置成本价乘以房屋的成新度折扣率后的价格。建房贷款利息支出不能高于同类同期银行贷款利率，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。
例题：按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（ ）。
A.税务部门估定的价格扣除
B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C.房地产评估价格扣除
D.房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
四、计算（运用）
例题：2001年1月31日，某房地产开发公司转让写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城建 税等其他税金共计25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万 元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万 元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。
【答案】
（1）确定转让房地产的收入，转让为5000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
取得土地使用权所支付的金额为500万元；
房地产开发成本为1500万元；
房地产的开发费用为（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210万元
与转让房地产有关的税金为 500×5%+25=250+25=275万元
从事房地产开发的加计扣除金额为（500+1500）×20%=400万元
转让房地产的扣除项目金额为500+1500+210+275+400=2885万元
（3）转让房地产的增值额为5000-2885=2115万元
（4）增值额与扣除项目金额的比率为2115÷2885=73.3%
（5）应纳的土地增值税税额为2115×40%-2885×5%=701.75万元
例题：市区某事业公司将自用达6年的产权房出售，账面原值为30万元，账面累计折旧余额为15.5万元，土地地价款支出2万元，经评估该房屋重置成本价格40万元，成新度为7成新，实际成交价为35万元，试计算该公司应纳土地增值税。
【答案】
（1）该公司转让房产应交营业税=35万元×5%=1.75万元
（2）该公司转让房地产应交城建税及教育费附加=1.75×（7%+3%）=0.175万元
（3）该公司转让房地产应交印花税=35万元×0.05%=0.0175万元
（4）扣除项目金额合计=40×70%+1.75+0.175+0.0175+2=31.9425万元
（5）增值额=35万元-31.9425万元=3.0575万元
（6）增值额占扣除项目比率=3.0575/31.9425×100%=9.57%
（7）应纳土地增值税税额=3.0575×30%=0.9173万元
五、减免税优惠（熟悉）
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。
普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以 下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：
（1）居住满5年或5年以上的，免征；
（2）居住满3年未满5年的，减半征税；
（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
例题:（判断题）张某在某小区花费60万元购置了新居后，欲将原居住8年的约18平方米的旧房卖出，经评估，此房价值30万元。因此房临街，最终以 50万元售出。按照税法有关规定，向当地税务机关申报并经核准后，张某出售的旧房免予征收土地增值税。（ ）
【答案】√
六、征收管理方法（熟悉）
（一）房地产开发企业的土地增值税清算（新）
土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
非直接销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
土地增值税的扣除项目
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
（二）土地增值税的纳税时限
土地增值税的纳税人应在自转让房地产合同签订之日起7日内向税务机关办理纳税申报。
（三）土地增值税的纳税地点
土地增值税的纳税地点，为被转让房地产所在地的主管税务机关。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按照房地产所在地分别申报纳税。
如果纳税人属于法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
如果纳税人属于自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则应在办理过户手续所在地税务机关申报纳税。
（1）确定转让房地产的收入，转让为5000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
取得土地使用权所支付的金额为500万元；
房地产开发成本为1500万元；
房地产的开发费用为（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210万元
与转让房地产有关的税金为 500×5%+25=250+25=275万元
从事房地产开发的加计扣除金额为（500+1500）×20%=400万元
转让房地产的扣除项目金额为500+1500+210+275+400=2885万元
（3）转让房地产的增值额为5000-2885=2115万元
（4）增值额与扣除项目金额的比率为2115÷2885=73.3%
（5）应纳的土地增值税税额为2115×40%-2885×5%=701.75万元
例题：市区某事业公司将自用达6年的产权房出售，账面原值为30万元，账面累计折旧余额为15.5万元，土地地价款支出2万元，经评估该房屋重置成本价格40万元，成新度为7成新，实际成交价为35万元，试计算该公司应纳土地增值税。
【答案】
（1）该公司转让房产应交营业税=35万元×5%=1.75万元
（2）该公司转让房地产应交城建税及教育费附加=1.75×（7%+3%）=0.175万元
（3）该公司转让房地产应交印花税=35万元×0.05%=0.0175万元
（4）扣除项目金额合计=40×70%+1.75+0.175+0.0175+2=31.9425万元
（5）增值额=35万元-31.9425万元=3.0575万元
（6）增值额占扣除项目比率=3.0575/31.9425×100%=9.57%
（7）应纳土地增值税税额=3.0575×30%=0.9173万元
五、减免税优惠（熟悉）
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。
普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以 下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：
（1）居住满5年或5年以上的，免征；
（2）居住满3年未满5年的，减半征税；
（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
例题:（判断题）张某在某小区花费60万元购置了新居后，欲将原居住8年的约18平方米的旧房卖出，经评估，此房价值30万元。因此房临街，最终以 50万元售出。按照税法有关规定，向当地税务机关申报并经核准后，张某出售的旧房免予征收土地增值税。（ ）
【答案】√
六、征收管理方法（熟悉）
（一）房地产开发企业的土地增值税清算（新）
土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
非直接销售和自用房地产的收入确定
1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
土地增值税的扣除项目
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
（二）土地增值税的纳税时限
土地增值税的纳税人应在自转让房地产合同签订之日起7日内向税务机关办理纳税申报。
（三）土地增值税的纳税地点
土地增值税的纳税地点，为被转让房地产所在地的主管税务机关。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按照房地产所在地分别申报纳税。
如果纳税人属于法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
如果纳税人属于自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则应在办理过户手续所在地税务机关申报纳税。