2007注册会计师税法最新讲义第 十 章　房产税法

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产产权所有人或经营人征收的一种税。

	2006年	2005年	2004年
单选题	1题1分	1题1分	1题1分
多选题	－	1题1分	－
判断题	－	1题1分	1题1分
计算题	1小题0.5分	－	－
小计	1题1.5分	3题3分	2题2分

　　2007年本章教材与2006年相比，主要变化：
　　1.增加了对学生公寓与高校后勤实体的税收优惠。
　　重点和难点：纳税人、计税依据、税额计算、税收优惠、纳税期限及地点等。

　　基本内容：

　　一、纳税义务人及征税对象（熟悉）
　　1.房产税的纳税人
　　原则上，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。具体来说，有以下4种情况：
　　（1）产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。
　　（2）产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳。
　　（3）产权出典的，由承典人缴纳。
　　（4）产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
　　注意以下两点：
　　（1）纳税单位和个人无租使用房产管理部门免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。无租使用，即不支付租金免费使用房产。
　　（2）外商投资企业和外国企业、外籍个人暂不缴纳房产税。
　　例题：下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（　）。
　　A.产权属于集体的，由承典人缴纳
　　B.房屋产权出典的，由出典人缴纳
　　C.产权纠纷未解决的，由代管人或使用人缴纳
　　D.产权属于国家所有的，不缴纳
　　【答案】C
　　【解析】产权属于集体的，由集体单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳。
　　2.征税对象--房产（房地产开发企业建造商品房，在出售前不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已经使用或出租、出借的商品房应按照规定征收房产税）
　　3.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。
　　例题：农民王某2004年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。（　）
　　【答案】×
　　【解析】农民出租的房屋在农村，不属于房产税的征税范围，因此不征房产税。

　　二、计税依据和税率（掌握、运用）
　　（一）计税依据
1.从价计征--计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。
　　需要说明的是：
　　（1）所谓“房产原值”，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。所谓“规定比例”，是指由省、自治区、直辖市人民政府规定的10%～30%的减除比例。
　　（2）对于纳税人未按会计制度规定记载原值的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对房产没有原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。
　　（3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
　　还有几个需要注意的特殊问题：
　　第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：
　　（1）房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；
　　（2）以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。
　　例题：某企业有原值为2500万元的房产，2005年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2005年度应纳房产税（　）万元。
　　A.24
　　B.22.8
　　C.30
　　D.16.8

　　【答案】B
　　【解析】从价计征计税依据＝2500×（1－30%）＝1750（万元）
　　应纳房产税＝1750×（1－20%）×1.2%＋50×12%＝22.8（万元）
　　第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
　　2.从租计征--计税依据为房产租金收入。
　　（二）税率
　　从价计征：税率为1.2%；
　　从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，暂按4%税率征收房产税。
　　要点：1.2%和12%及4%的税率要求记忆。

　　三、应纳税额计算与计税方法（运用）

	计税依据	税率	基本税额计算公式
从价计征	房产余值	1.2%	全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
从租计征	房屋租金	12%（4%）	全年应纳税额＝租金收入×12%（特殊4%）

　　
　　四、税收优惠（熟悉）
　　注意区分税法与财政部各自的减免税权限。
　　1.房产税条例规定的免税优惠

免税房产	优惠规定
非营利部门非营业用房产	免税
宗教寺庙、公园、名胜古迹非营业自用房产	免税
个人所有非营业用的房产	免税
自收自支的事业单位非营业自用房产	自实行自收自支的年度起，免税3年

　　例题：下列各项中，应当征收房产税的有（　）。
　　A.城市居民出租的房产
　　B.城市居民投资联营的房产
　　C.城市居民所有的自住用房
　　D.城市居民拥有的营业用房
　　【答案】ABD
　　【解析】个人所有非营业用的房产免征房产税。
　　例题：某政府机关与某公司共同使用办公用房一幢，房产价值8000万元，省政府机关占用房产价值5000万元，公司占用房产价值3000万元。2006年省政府机关将其使用的房产的一部分（价值2000万元）对外出租，取得租金收入150万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为10%，计算省政府机关和公司当年应纳的房产税。
　
　　【答案】政府机关应纳房产税＝150×12%＝18（万元）
　　公司应纳房产税＝3000×（1－10%）×1.2%＝32.4（万元）
　　注：政府机关自用的房屋免税，但用于经营的应征税。
　　2.财政部批准的房产税优惠

免税房产	优惠规定
坏房和危房	免税
地下人防设施	免税
老年服务机构自用的房产	免税
基建工地临时房	施工期间，一律免征房产税
半年以上的大修停用房	在大修期间可免征房产税
邮政部门的房产	征税范围以外的房产，不再征税
医疗保健机构自用房产	营利性机构自用房产免税，非营利性机构自用房产免税3年
向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业	暂免征收房产税
按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房	从2001年1月1日开始，暂免征收房产税，
独立核算并有法人资格的高校后勤实体自用房产	2006年1月1日～2008年12月31日免税
对高校学生提供住宿服务并按照高教系统收费标准收取租金的学生公寓	2006年1月1日～2008年12月31日免税

　　例题：某大型企业2005年房产原值共计8610万元，其中，生产用房8000万元，内部职工医院用房280万元，幼儿园用房110万元，超市用房100万元，学校用房120万元。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2005应缴纳房产税（　）万元。
　　A.77.76
　　B.76.8
　　C.78.72
　　D.82.56
　
　　【答案】A
　　【解析】该企业应缴纳房产税＝（8610－280－110－120）×（1－20%）×1.2%＝77.76（万元）
　　【提示】根据财税地字[1986]第008号文的规定，企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

　　五、征收管理与纳税申报（熟悉）
　　纳税义务发生时间：
　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
　　2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
　　3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
　　例题：某企业2003年委托施工企业修建物资仓库，8月底办理验收手续，工程结算支出50万元，并按此成本计入固定资产。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2003年度应缴纳的房产税为（　）。
　　A.1400元
　　B.1750元
　　C.2800元
　　D.4200元
　
　　【答案】A
　　【解析】该企业2003年度应缴纳的房产税＝500000×（1－30%）×1.2%×4÷12＝1400（元）（按照9～12月计算税额）
　　例题：某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（　）。
　　A.6.0万元
　　B.9.6万元
　　C.10.8万元
　　D.15.6万元
　　
　　【答案】C
　　【解析】从价征收的部分应纳房产税1000×（1－20%）×1.2%/2＝4.8（万元）；从租的部分应纳房产税＝50×12%＝6（万元）。合计纳税为4.8＋6＝10.8（万元）。
　　4.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
　　5.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
　　6.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
　　7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
　　以上4-7请注意与城镇土地使用税的联系。
　　例题：某房地产开发企业2004年4月底将本企业建造的一幢商品房（占用土地面积1000平方米，建造成本500万元）转变用途。将其一半房间用于本企业正常经营活动，另一半用于对外出租用于商务活动，月租金6万元，本年取得租金48万元。当地政府规定城镇土地使用税税额2元/平方米。房产税的扣除比例为20%，计算当期应纳城镇土地使用税和房产税。
　　
　　【答案】应纳城镇土地使用税＝1000×2×8÷12＝1333.33（元）
　　应纳房产税＝480000×12%＋5000000×0.5×（1－20%）×1.2%×8/12＝73600（元）
　　纳税地点
　　房产税在房产所在地缴纳。