笔记——土地增值税

笔记——土地增值税

第八章　土地增值税法

一、纳税义务人:

转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。

特点：1、不论法人与自然人。

　　　2、不论经济性质。

　　　3、不论内资与外资企业。

　　　4、不论部门。

二、征税范围：转让国有土地使用权

　　　　　　　地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

（一）征税范围的界定标准：

1、转让的土地，其使用权是否为国家所有。

　　欲转让集体土地，应先由国家征用后变为国有，才能进行转让。

2、土地使用权、地上的建筑物及其随着物的产权是否发生转让。

　　国有土地使用权出让——是一级市场行为——不征税

　　国有土地使用权转让——是二级市场行为——征税

　　房随地走、地随房走——征税

3、是否取得收入。

（二）对若干具体情况的判定：

1、出售——征税

2、继承、赠与：继承——不征税

　　　　　　　　赠与——不征税（限：直系亲属赠与和公益赠与）

3、出租——不征税

4、抵押：抵押期间——不征税

　　　　　抵押期满：不抵债——不征税

　　　　　　　　　　抵债——征税

5、交换：单位间交换——征税

　　　　　个人间交换——不征税

6、以房地产进行投资、联营：

　　转让到所投资、联营的企业中——不征税

　　投资、联营企业将上述房地产再转让——征税

7、合作建房：自用——不征税

　　　　　　　转让——征税

8、企业兼并并转让房地产——不征税

9、代建房行为——不征税

10、房地产的重新评估——不征税

第三节　税率

四级累进税率：

1、不超过50％的部分——30％——0％（速算扣除系数）

2、50％至100％的部分——40％——5％

3、100％至200％的部分——50％——15％

4、超过200％的部分——60％——35

第四节　应税收入与扣除项目的确定

一、应税收入的确定：货币收入、实物收入、其他收入

二、扣除项目的确定：

1、取得土地使用权所支付的金额：地价款和缴纳的有关费用（如登记、过户手续费）

2、房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费

　　　　　　　　　　前期工程费

　　　　　　　　　　建筑安装工程费

　　　　　　　　　　基础设施费

　　　　　　　　　　开发间接费用

3、房地产开发费用：——期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）

利息支出：

（一）能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的开发费用

　　＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×５％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（二）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用

　　＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内

4、与转让房地产有关的税金——三税一费

5、其他扣除项目：

加扣项目：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20％

6、旧房及建筑物的评估价格：

　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

第五节　应纳税额的计算

计算步骤：1、确定扣除项目金额

　　　　　2、确定增值额

　　　　　3、确定增值率

　　　　　4、计算税额

土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×35％

第六节　税收优惠

一、对建造普通标准住宅的税收优惠：

免税条件：建造普通标准住宅出售　且　增值率不超过20％

全额征税：建造普通标准住宅出售　但　增值率超过20％

二、对国家征用收回的房地产的税收优惠——免税

包括由纳税人自行转让原房地产

三、对个人转让房地产的税收优惠：

个人转让自用住房：居住满5年或5年以上——免税

　　　　　　　　　居住满3年未满5年——减半征收

　　　　　　　　　居住未满3年——征税

第七节　征收管理与纳税申报

一、纳税地点：房地产所在地

二、纳税申报：在转让房地产合同签订后的7日内